房屋租赁合同法律风险

首先，在签订房屋租赁合同时，首要的一点是对合同双方主体资格的审查（[1]）。尤其是出租人资格的审查，主要看其是否具有房屋的处分权。承租人如果审查不当，与其签订合同，入住后可能会被真正的房主驱逐出去，而当初的出租人又已“失踪”，承租人只能哑巴吃黄连，有苦说不出。此外，签订房屋租赁合同应当采用书面形式。因为房屋租赁合同是要式合同，租赁期限在六个月以上的，应当订立书面合同。双方当事人如未签订书面合同，就视为事实上的租赁关系，为不定期租赁合同。法律规定，双方可以随时解除合同，这样不利于对承租人权益的保护。

其次，要注意对代理人的代理权限进行审查。如果是通过中介公司租房，则注意对中介公司的资质审查。承租人在签订合同之前应当查验代理人的身份情况及有无房主的授权委托书，注意审查授权范围及授权时限，并将其留存作为合同的附件。如果是通过中介公司租房，首先应当查验中介公司的资质情况，即审查证照是否齐全，尽量选择具有资质且在行业中有一定知名度的中介公司。其次，是签订好与中介公司的服务合同，比如看几次房，租房成功与否是否收费，收多少佣金等，都应在合同中约定，以防止有些黑中介只收钱，故意带承租人看几处房屋（实际上是中介的托），不管成功与否都收取佣金的风险。

另外，房屋租赁合同还应对承租人是否具有转租权予以约定。依据法律规定，未经出租人同意，承租人不得转租承租的房屋，但经出租人同意的可以转租。在现实中许多转租虽然经过出租人同意，但未留取书面证据，发生矛盾之后又无证据证明，是存在较大的法律风险的。正确的方法是要求出租人在转租合同上签字或盖章，就可以防止转租合同无效或出租人解除合同的不利后果。

最后，租赁合同的承租人还要知道“买卖不破租赁原则”及“优先购买权原则”。在合同中有所约定，依据法律规定，在租赁期间房主处分房屋，承租人并不因此丧失租赁权，新的房主应当遵守原来的租赁合同，非承租人同意不得解除原租赁合同，直至合同履行期满。另外，出租人在处分出租房产时应当书面通知承租人，承租人在同等条件下具有优先购买权，否则，将导致处分房屋的合同无效，这一法律风险也应当注意防范。

总之，在签订房屋租赁合同时，请务必谨慎审查双方主体资格、采用书面形式、审查代理权限、约定转租权、了解买卖不破租赁原则和优先购买权原则等方面的内容，以降低法律风险，保障自身权益。